ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำนักงานในกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญทางประวัติศาสตร์ ข้อมูลไตรมาส 2 ปี 2025 แสดงว่าอัตราการเช่าพื้นที่โดยรวมลดลงเหลือ 76.8% สะท้อนผลกระทบจากอุปทานล้นอย่างชัดเจน การเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่จำนวนมากและการตั้งรกรากของระบบงานไฮบริด ทำให้ตลาดเปลี่ยนไปเอื้อประโยชน์ต่อผู้เช่าโดยสิ้นเชิง
จากแนวโน้มในอดีตสู่ความเป็นจริงปัจจุบัน
อุปทานล้นในปัจจุบันมีสาเหตุมาจากแผนการพัฒนาที่อิงตามมุมมองทางเศรษฐกิจในแง่บวกก่อนการแพร่ระบาด โครงการขนาดใหญ่ที่วางแผนและเริ่มก่อสร้างก่อนปี 2019 กำลังเปิดให้บริการอย่างเข้มข้นระหว่างปี 2024 ถึง 2026 หลังยุคแพนเดมิก
ในช่วงนั้นเศรษฐกิจไทยเติบโตอย่างแข็งแกร่งร้อยละ 3.2 ต่อปี และความต้องการสำนักงานก็แข็งแกร่งเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ข้อบังคับป้องกันการแพร่ระบาดและการขาดแคลนแรงงานทำให้งานก่อสร้างล่าช้า ส่งผลให้พื้นที่สำนักงานที่ควรจะกระจายอุปทานตลาดหลายปี กลับถูกปล่อยเข้าสู่ตลาดในระยะเวลาสั้น
การขยายตัวของระบบขนส่งสาธารณะของกรุงเทพฯ เช่น BTS และ MRT ยังเป็นแรงผลักดันให้อุปทานสำนักงานเพิ่มขึ้น ข้อได้เปรียบของทำเลใกล้สถานีทำให้นักพัฒนาแข่งขันกันสร้างอาคารสำนักงานตามเส้นทางใหม่ การขยายตัวของเครือข่ายขนส่งนี้ช่วยขยายพื้นที่ธุรกิจทางภูมิศาสตร์และเพิ่มปริมาณอุปทานโดยรวมพร้อมกัน
ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานมากและความต้องการน้อย
ในไตรมาส 2 ปี 2025 สต็อกสำนักงานรวมของกรุงเทพฯ ถึง 6.42 ล้านตารางเมตร อาคาร APAC Tower, KingBridge Tower, BTS Visionary Park และ One Origin Sanampao ได้เปิดให้บริการใหม่ โดยเพิ่มอุปทานใหม่ประมาณ 180,000 ตารางเมตรเข้าสู่ตลาด
การเพิ่มขึ้นของอุปทานคาดว่าจะดำเนินต่อไป ในครึ่งปีหลังของ 2025 คาดว่าจะมีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นอีกประมาณ 250,000 ตารางเมตร และระหว่างปี 2025-2027 จะมีอุปทานใหม่ประมาณ 597,000 ตารางเมตร โดยเฉพาะโครงการพัฒนาผสมผสานขนาดใหญ่ “One Bangkok” ใจกลางกรุงเทพฯ ที่เริ่มเปิดให้บริการเป็นระยะตั้งแต่ปลายปี 2024 และจะค่อยๆ ปล่อยพื้นที่สำนักงานขนาดใหญ่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องในอีกหลายปีข้างหน้า
ในทางตรงข้าม ความต้องการอยู่ในระดับต่ำมาก พื้นที่ที่เซ็นสัญญาในไตรมาส 2 ปี 2025 อยู่ที่ประมาณ 200,000 ตารางเมตร ดูเหมือนจะดี แต่ส่วนใหญ่เป็นการใช้งานโดยเจ้าของอาคารใหม่เอง ไม่ใช่ความต้องการเช่าที่แท้จริง SCB Economic Intelligence Center คาดการณ์ว่าการเติบโตของความต้องการสำนักงานในปี 2025 จะเพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 1 เนื่องจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจไทยและการตั้งรกรากของระบบงานไฮบริด
ESG และ “การหลบหนีสู่คุณภาพ” ทำให้ตลาดแบ่งขั้ว
แม้จะมีอุปทานล้น แต่อาคารทุกอาคารไม่ได้รับผลกระทบเหมือนกัน ผู้เช่ากำลังย้ายไปหาสำนักงานคุณภาพสูง และการแบ่งขั้วของตลาดเห็นได้ชัดเจน
ในไตรมาส 2 ปี 2025 อัตราการเช่าของอาคารระดับสูง (เกรด A) ลดลงเหลือ 75.3% อาคารระดับกลาง (เกรด B) เหลือ 74.0% ในขณะที่อาคารราคาประหยัด (เกรด C) เพิ่มขึ้นเป็น 80.5% สิ่งนี้แสดงการแบ่งแยกระหว่างกลุ่มที่ต้องการอุปกรณ์ใหม่ล่าสุดและกลุ่มที่ลดต้นทุนอย่างเด็ดขาด อาคารระดับกลาง (เกรด B) ที่มีคุณภาพและราคาปานกลางกำลังถูกกดดันจากทั้งสองทิศทาง และตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบากที่สุด
สิ่งที่น่าสนใจเป็นพิเศษคือการรวมตัวของความต้องการไปที่อาคารที่ได้รับการรับรอง ESG เมื่อดูพื้นที่ดูดซับสุทธิในปี 2024 อาคารที่ได้รับการรับรองสีเขียวมีผลบวก 95,700 ตารางเมตร ในขณะที่อาคารที่ไม่ใช่สีเขียวมีผลลบ 40,700 ตารางเมตร จากมุมมองการบรรลุเป้าหมายความยั่งยืนของบริษัทและการดึงดูดพนักงานที่มีความสามารถ การรับรอง ESG เปลี่ยนจาก “คุณค่าเพิ่มเติม” เป็น “ข้อกำหนดที่จำเป็น”
อาคารใหม่ส่วนใหญ่ที่เข้าสู่ตลาดในช่วงอุปทานเพิ่มขึ้นปัจจุบันมีมาตรฐานการรับรอง LEED Gold ทำให้พื้นที่รวมของอาคารสีเขียวในกรุงเทพฯ ขยายตัวเป็น 2.28 ล้านตารางเมตร ส่งผลให้ช่องว่างประสิทธิภาพระหว่างอาคารเก่าและใหม่กว้างขึ้น และเร่งการแบ่งขั้วของตลาด
ความจริงของตลาดที่เอื้อประโยชน์ต่อผู้เช่า
เนื่องจากอุปทานล้น พลวัตของตลาดเอียงไปทางผู้เช่าโดยสิ้นเชิง เจ้าของอาคารต้องให้ข้อยกเว้นมากมายเพื่อดึงดูดผู้เช่า เช่น ระยะเวลาไม่ต้องเสียค่าเช่าหลายเดือนและการสนับสนุนค่าตกแต่งภายใน
ในเชิงผิวเผิน ค่าเช่าเสนอขายเฉลี่ยในไตรมาส 2 ปี 2025 อยู่ที่ 847 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่นี่เป็นการเพิ่มขึ้นเพียงผิวเผินเนื่องจากอาคารใหม่เข้าร่วมสถิติ ค่าเช่าที่แท้จริงของอาคารที่มีอยู่ลดลง ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารระดับสูง (เกรด A) ลดลงร้อยละ 1.2 เหลือ 1,233 บาท อาคารระดับกลาง (เกรด B) ลดลงร้อยละ 0.7 เหลือ 866 บาท
ค่าเช่าที่แท้จริงเมื่อพิจารณาสิ่งจูงใจอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าค่าเช่าที่เสนอขาย สถานการณ์นี้เป็นโอกาสที่ดีเยี่ยมสำหรับผู้เช่าในการปรับปรุงสภาพแวดล้อมสำนักงาน
การทำงานไฮบริดเปลี่ยนรูปแบบการทำงาน
การเปลี่ยนแปลงรูปแบบการทำงานที่แพนเดมิกเร่งให้เกิดขึ้นยังเป็นแรงผลักดันให้อุปทานล้น หลายบริษัทนำระบบงานไฮบริดมาใช้เป็นระบบถาวร และการสำรวจของกระทรวงแรงงานไทยพบว่าคนหนุ่มสาวมากกว่าร้อยละ 60 ต้องการรูปแบบการทำงานที่ยืดหยุ่น
บริษัทต่างๆ ไม่ได้คาดหวังให้พนักงานทุกคนมาทำงานพร้อมกันอีกต่อไป จึงมีแนวโน้มลดพื้นที่สำนักงานต่อคน นอกจากนี้ การใช้โคเวิร์กกิ้งสเปซและสำนักงานยืดหยุ่นร่วมกับสำนักงานแบบคงที่ก็มีความเคลื่อนไหวเพิ่มขึ้น
การฟื้นตัวของตลาดต้องใช้เวลา 5 ปี
ผู้เชี่ยวชาญของ Cushman & Wakefield คาดการณ์ว่าการฟื้นตัวของความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานต้องใช้เวลาอย่างน้อย 5 ปี อัตราห้องว่างจะอยู่ในระดับที่แข็งแกร่ง 15-20% ประมาณปี 2030
ผู้พัฒนาบางรายตัดสินใจเลื่อนหรือหยุดการก่อสร้างโครงการใหม่ โครงการขนาดใหญ่เช่น “Signature Tower” ของ One Bangkok และเฟส 2 ของ The Parq เลื่อนการก่อสร้างเพื่อดูความคืบหน้าการเช่าของพื้นที่ที่มีอยู่
โอกาสทบทวนกลยุทธ์ธุรกิจ
สภาพแวดล้อมตลาดปัจจุบันควรถูกมองเป็นโอกาสการเปลี่ยนแปลงเชิงกลยุทธ์ของบริษัท เป็นโอกาสที่ดีเยี่ยมในการพิจารณาย้ายไปยังสำนักงานคุณภาพสูง สำนักงานใหม่จะนำไปสู่การเพิ่มความผูกพันของพนักงานและการเพิ่มผลผลิต บริษัทสามารถใช้ประโยชน์จากสถานการณ์ที่เอื้อประโยชน์ต่อผู้เช่า
บริษัทควรไม่มุ่งเป้าเพียงการลดต้นทุนเท่านั้น บริษัทควรมองการย้ายสำนักงานเป็น “การลงทุนในบุคลากร” บริษัทควรเลือกสถานที่ทำงานที่เหมาะสมในมุมมองระยะยาว การสร้างพอร์ตโฟลิโอสถานที่ทำงานที่ผสมผสานก็เป็นแนวทางที่ดี ซึ่งรวมถึงสำนักงานหลัก สำนักงานยืดหยุ่น และการทำงานที่บ้าน วิธีการนี้สามารถลดความเสี่ยงจากความผันผวน รวมถึงตอบสนองรูปแบบการทำงานที่หลากหลาย
“วิกฤต” ปัจจุบันอาจเป็นแรงผลักดันสำหรับการ “ทำลายเพื่อสร้างสรรค์” สถานการณ์นี้จะส่งเสริมการพัฒนาการทำงานของเมือง และปรับปรุงคุณภาพตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ อาคารเก่าที่ไม่มีขีดความสามารถในการแข่งขันจะถูกคัดเลือกหรือได้รับการฟื้นฟู การพัฒนาไปสู่เมืองที่ยั่งยืนและน่าดึงดูดใจมากขึ้นเป็นสิ่งที่คาดหวัง
