วิกฤตการเงินระดับรากหญ้าในตลาดคอนโดไทย

วิกฤตการเงินระดับรากหญ้าในตลาดคอนโดไทย ～อัตราปฏิเสธสินเชื่อ 70% กำลังซื้อหมดลง Politic Economy
02.11.2025
Politic Economy
GDP

อัตราปฏิเสธสินเชื่อ 70% กำลังซื้อหมดลง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยกำลังเผชิญกับวิกฤตที่รุนแรง ภายใต้ปรากฏการณ์ผิวเผินของฟองสบู่อุปทานล้นตลาด ปัญหาที่แท้จริงนั้นลึกซึ้งกว่า นั่นคือวิกฤตการเงินระดับ “รากหญ้า” ที่เกิดจากกำลังซื้อของกลุ่มประชากรระดับล่างถึงกลางหมดลงและการหดตัวของสินเชื่อ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านพุ่งแตะ 70% ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำเกิดความผิดปกติอย่างรุนแรง

เปรียบเทียบโครงสร้างกับวิกฤตเศรษฐกิจเอเชีย 1997

วิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2025 ถูกกำหนดโดยการหมดลงของกำลังซื้อของกลุ่มประชากรระดับล่างถึงกลาง และการหดตัวของสินเชื่อที่รุนแรง โครงสร้างนี้แตกต่างอย่างชัดเจนจากวิกฤตการเงินเอเชียปี 1997

วิกฤตการเงินเอเชีย (วิกฤตต้มยำกุ้ง) ในปี 1997 เป็น “วิกฤตที่นำโดยองค์กรและสถาบันการเงิน” ที่เกิดจากการล้มละลายของบริษัทขนาดใหญ่และสถาบันการเงินด้วยหนี้ต่างประเทศที่มากเกินไปจากการร่วงของค่าเงินบาท ในทางตรงกันข้าม วิกฤตปี 2025 นั้นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่และธนาคารต่างมีกำไรและรักษาสถานะการเงินที่ดีอยู่ แต่ประชาชนทั่วไปโดยเฉพาะกลุ่มชนชั้นกลางลงมา “ใช้เงินออมหมดในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา และกำลังประสบปัญหากับอัตราดอกเบี้ยสูงและหนี้นอกระบบ”

ตามการวิเคราะห์ของผู้เชี่ยวชาญที่เผยแพร่ในกรุงเทพธุรกิจ วิกฤตปี 2025 ถูกระบุว่าเป็น “วิกฤตภาคประชาชนที่แก้ไขได้ยากกว่าปี 1997” เพราะปัญหาได้เคลื่อนย้ายจากองค์กรชั้นนำไปสู่ชั้น “รากหญ้า” ที่เป็นฐานของสังคม

อัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้านสูงเป็นประวัติการณ์

หลักฐานที่สำคัญที่สุดของวิกฤต “รากหญ้า” ในปี 2025 คือการพุ่งสูงขึ้นอย่างผิดปกติของอัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้าน ณ เดือนมกราคม 2025 อัตราการปฏิเสธคำขอสินเชื่อบ้านเกิน 50% โดยเฉพาะในส่วนราคาต่ำที่ต่ำกว่า 3 ล้านบาท อัตราปฏิเสธอยู่ที่ 40% ถึง 50%

คุณประเสริฐ เถื่อนธุลยสาธิตต์ ประธานสมาคมคอนโดมิเนียมไทย ให้การยืนยันว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ ณ เดือนพฤศจิกายน 2025 แตะระดับ 70% นี่เป็น “ตัวเลขที่ไม่เคยเกิดขึ้นในประสบการณ์อุตสาหกรรม 30 ปีของเขา” โดยปกติจะอยู่ที่ 20-30% เท่านั้น แสดงให้เห็นว่าตลาดราคาต่ำเกิดความผิดปกติอย่างรุนแรง

การหดตัวของสินเชื่อนี้ส่งผลโดยตรงต่อการระเหยไปของอุปสงค์ ยอดขายในไตรมาสที่ 1 ปี 2025 ลดลงอย่างรุนแรงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทรัพย์สินที่ต่ำกว่า 3 ล้านบาทลดลง 49% ทรัพย์สินที่ 3-5 ล้านบาทลดลง 47%

กรณีผิดนัดชำระหนี้ก็มีความเข้มข้นในส่วนนี้ ณ เดือนมกราคม 2025 หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของสินเชื่อบ้านหรือหนี้ที่มีความเสี่ยงสูงที่จะกลายเป็น NPL 60% ถึง 70% เกิดจากผู้ซื้อบ้านที่ต่ำกว่า 3 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าประมาณ 120,000 ล้านบาท

การป้องกันของผู้พัฒนาและการเปิดโครงการใหม่ต่ำสุดในรอบ 23 ปี

เพื่อตอบสนองต่อการระเหยไปของอุปสงค์ในประเทศ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าสู่การป้องกันด้วยการหยุดการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างรวดเร็ว ตามการคาดการณ์ในเดือนกรกฎาคม 2025 จำนวนหน่วยโครงการใหม่ที่เริ่มก่อสร้างตลอดทั้งปี 2025 จะอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 23 ปี

ระดับนี้ลดลงต่ำกว่าระดับปี 2002 ซึ่งเป็นช่วงที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวจากวิกฤตการเงินเอเชีย (วิกฤตต้มยำกุ้ง) ปี 1997 จากสต็อกสะสมที่ยังไม่ขายประมาณ 205,590 หน่วย ณ ต้นปี 2025 ถึง 53% เป็นทรัพย์สินที่ต่ำกว่า 3 ล้านบาท เนื่องจากสถาบันการเงินปฏิเสธให้สินเชื่อ สต็อกเหล่านี้จึงอยู่ในสถานะ “แช่แข็ง” ที่ขายไม่ได้

ปัจจัยโครงสร้างและตัวกระตุ้นระยะสั้น

การหดตัวของสินเชื่อในปี 2025 ไม่ได้เกิดขึ้นในชั่วข้ามคืน แต่มีรากฐานมาจากจุดอ่อนโครงสร้างที่เศรษฐกิจไทยมีมานาน รายงานของ IMF ระบุชัดเจนว่าจุดอ่อนระยะยาวและโครงสร้างของเศรษฐกิจไทยคือ “หนี้ครัวเรือนระดับสูง” และ “การลดลงของแรงงานจากการสูงอายุของประชากรอย่างรวดเร็ว”

ตั้งแต่วิกฤตการเงินปี 1997 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เติบโตด้วยการสนับสนุนจากสภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นเวลากว่า 10 ปี อัตราดอกเบี้ยต่ำในระยะยาวนี้กลายเป็นพื้นฐานที่ยอมให้ภาคครัวเรือนกู้ยืมมากเกินไป โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมได้พัฒนาโดยพึ่งพานักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะจากจีนแผ่นดินใหญ่เป็นหลัก ในไตรมาสที่ 1 ปี 2025 สัดส่วนผู้ซื้อต่างชาติตามสัญชาติ จีนยังคงครอง 37.79%

ภาคครัวเรือนที่มีโครงสร้างอ่อนแอนี้ถูกโจมตีโดยตรงจากการเลวร้ายลงของสภาพแวดล้อมเศรษฐกิจระยะสั้นตั้งแต่ปี 2024 ถึง 2025 ตัวกระตุ้นที่ใหญ่ที่สุดคือการขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทย ตามการวิเคราะห์ของ Krungsri Research อัตราดอกเบี้ยนโยบายแตะระดับ 2.5% ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบ 10 ปี สิ่งนี้ทำให้จำนวนการชำระคืนสินเชื่อบ้านที่มีอยู่เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า และโจมตีความสามารถในการชำระหนี้ของครัวเรือนโดยตรง

เศรษฐกิจไทยมีการฟื้นตัวช้ากว่าประเทศอื่นหลังการแพร่ระบาด การคาดการณ์อัตราการเติบโตของ GDP ปี 2025 อยู่ที่ 2.2% ซึ่งต่ำมาก ในขณะที่ดัชนีราคาผู้บริโภค ณ เดือนกันยายน 2025 บันทึกภาวะเงินฝืดติดต่อกัน 6 เดือน ภาวะเศรษฐกิจซบเซาทำให้รายได้ของประชาชนไม่เพิ่มขึ้น การรวมกันของภาวะเงินฝืดและรายได้ที่หยุดนิ่งทำให้ภาระหนี้จริงเพิ่มขึ้นมากกว่าอัตราดอกเบี้ยตามนามบัญญัติ

การแบ่งขั้วของตลาดและความแข็งแกร่งของตลาดชาวต่างชาติ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2025 แสดงการแบ่งขั้วอย่างชัดเจน ขณะที่ “ตลาดราคาต่ำในประเทศ” ล่มสลาย “ตลาดระดับไฮเอนด์และชาวต่างชาติ” ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตยังคงรักษาโมเมนตัมที่แข็งแกร่งในปี 2025 หลังจากผ่านช่วงบูมในปี 2023-2024 โดยเฉพาะราคาวิลล่าบันทึกการเพิ่มขึ้น 12% ถึง 18% เมื่อเทียบกับปีก่อน ตามรายงานของ Siam Legal ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตในช่วงครึ่งแรกของปี 2025 เกิน 45,000 ล้านบาท โดย 60% มาจากการลงทุนของชาวต่างชาติ

ตลาดกรุงเทพฯ ก็แบ่งแยกตามส่วน ตามการคาดการณ์ของ CBRE ราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ณ สิ้นปี 2025 ในพื้นที่ใจกลางเมืองมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่ 315,000 บาท เพิ่มขึ้น 1.61% เมื่อเทียบกับปีก่อน แสดงความมั่นคง

ในขณะเดียวกัน พื้นที่มิดทาวน์และชานเมืองที่กลุ่มเป้าหมายคือชนชั้นกลางในประเทศมีการเติบโต 0.20% และ 0.85% ตามลำดับ เกือบจะเป็นการเติบโตศูนย์ การแยกรูปตัว “K” ของตลาดนี้ได้รับการยืนยันอย่างชัดเจนจากข้อมูลต่างๆ

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ถอนตัวจากส่วนราคาต่ำที่ขายไม่ออก และมุ่งเน้นทรัพยากรการจัดการไปยังส่วนราคาสูงและต่างชาติที่ขายได้อย่างเดียว เพื่อตอบสนองต่อการแบ่งขั้วนี้ ผู้พัฒนารายใหญ่ที่มีแรงถอนตัวจากตลาด “รากหญ้า” อย่างแท้จริง และอุตสาหกรรมเข้าสู่ขั้นตอนการรวมตลาดที่แข่งขันด้วยแรง

การตอบสนองด้านนโยบายและการหันไปสู่การลงทุนจากต่างชาติ

รัฐบาลกำลังพยายามกระตุ้นตลาดในประเทศ แต่ผลกระทบมีจำกัด มาตรการกระตุ้นหลักคือการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์เหลือ 0.01% และการผ่อนคลายระเบียบ LTV ชั่วคราว อุตสาหกรรมผู้พัฒนาขอให้รัฐบาลขยายมาตรการเหล่านี้ต่อไป

อย่างไรก็ตาม นโยบายเหล่านี้มีข้อจำกัด รากของปัญหาปัจจุบันไม่ใช่ความสูงของอัตราดอกเบี้ยหรือค่าธรรมเนียม แต่เป็นการหมดลงของการเข้าถึงสินเชื่อที่แสดงโดยอัตราปฏิเสธสินเชื่อ 70% แม้ว่าค่าธรรมเนียมจะถูกลง ผู้ซื้อก็ยังไม่สามารถผ่านการพิจารณาสินเชื่อได้

ท่ามกลางการฟื้นตัวของอุปสงค์ในประเทศที่ไม่คาดหวังได้ รัฐบาลและตลาดกำลังหันไปยังการดึงดูด “อุปสงค์จากชาวต่างชาติ” ที่ดีอยู่อย่างเดียวเพิ่มเติมอย่างมีกลยุทธ์ การเคลื่อนไหวที่น่าสนใจที่สุดคือรัฐบาลเสนอการแก้ไขกฎหมายเพื่อยืดระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์จาก 30 ปีปัจจุบันเป็น 99 ปีเพื่อดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ หากสำเร็จ นี่จะเป็นการผ่อนคลายระเบียบที่ก้าวล้ำเกี่ยวกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ

การผ่อนคลายระเบียบนี้กำลังดำเนินการพร้อมกับการเข้มงวดการบังคับใช้กฎหมายต่อ “โครงสร้างนามี” ที่ผิดกฎหมายซึ่งแพร่หลายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมานาน คำพิพากษาศาลฎีกาล่าสุดตัดสินว่าข้อกำหนดการต่ออายุอัตโนมัติของระยะเวลาการเช่าที่เกิน 30 ปีไม่ถูกต้อง ความเสี่ยงของวิธีการลงทุนแบบเทาๆ แบบเดิมจึงเพิ่มสูงขึ้น

นโยบาย “แท่งและแครอท” นี้มีเจตนาชัดเจน ขณะปิดทางลัด “นามี” ที่ผิดกฎหมายและไม่มั่นคง กลับเปิดประตูหน้าของสิทธิครอบครองระยะยาวที่ถูกกฎหมาย (การเช่า 99 ปี) อย่างกว้างขวาง เพื่อดึงดูดเงินทุนต่างชาติจำนวนมหาศาลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบที่มีสุขภาพดีกว่า

แนวโน้มในอนาคตและผลกระทบต่อสังคม

การแบ่งขั้วของตลาดที่วิเคราะห์ในรายงานนี้ไม่ใช่เพียงปรากฏการณ์ทางเศรษฐกิจระยะสั้น แต่อาจเป็นปัจจัยที่ขยายและถาวรเสียความเหลื่อมล้ำทางทรัพย์สินในสังคมไทยอย่างชัดเจน

รายงานของธนาคารโลกชี้ให้เห็นว่าตลาดที่ราคาทรัพย์สินเพิ่มขึ้นเกินกว่าผลิตภาพแรงงานจะขยายความไม่เท่าเทียมของความมั่งคั่งได้อย่างไร ความแตกแยกทางสังคมที่รุนแรงระหว่างกลุ่มมั่งคั่งและนักลงทุนต่างชาติที่สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และได้รับประโยชน์จากการเพิ่มขึ้นของราคากับกลุ่มชนชั้นกลางลงมาในประเทศที่ถูกขับออกจากตลาดสินเชื่อและต้องจ่ายค่าเช่าที่พุ่งสูงขึ้นเท่านั้นนั้นหลีกเลี่ยงไม่ได้

สื่อในประเทศไทยสรุปสถานการณ์นี้ว่า “คนไทยซื้อบ้านยากขึ้น” ในสถานการณ์ปัจจุบันที่ผู้พัฒนาหยุดการจัดหาที่อยู่อาศัยราคาต่ำใหม่ และธนาคารปฏิเสธการให้สินเชื่อในส่วนเดียวกัน การเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยสำหรับคนหนุ่มสาวและชนชั้นกลางใหม่ของไทยกำลังกลายเป็นเป้าหมายที่ทำได้ยากมาก

ในอนาคต พื้นที่เมืองของไทยจะเกิดความขัดแย้งที่รุนแรง ในขณะที่ชั้น “รากหญ้า” ประสบปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยและราคาที่พุ่งสูงขึ้น อีกด้านหนึ่งสต็อกราคาต่ำที่ขายไม่ได้และคอนโดมิเนียมที่ซื้อเพื่อการเก็งกำไรจะถูกแช่แข็งไว้ว่างเปล่า “อาคารผี” เหล่านี้จะกัดกร่อนโครงสร้างทางสังคมของเมือง และอาจสร้างต้นทุนทางสังคมที่รุนแรงในระยะยาวในรูปแบบของสลัมและความปลอดภัยที่เสื่อมโทรม

มุมมองของเรา

บทความลงวันที่ 2 พฤศจิกายน 2025 รายงานเกินจริงเรื่องบ้านว่างซึ่งเป็นอาการของตลาด แต่พลาดมองรากของปัญหาคือการล่มสลายของสินเชื่อในประเทศ วิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2025 ไม่ใช่การล่มสลายของฟองสบู่การเก็งกำไร แต่เป็นวิกฤตการเงินระดับ “รากหญ้า” ที่รุนแรง

วิกฤตนี้ทำให้ตลาดในประเทศโดยเฉพาะราคาต่ำเกิดความผิดปกติ ในขณะเดียวกันก็ผลักดันรัฐบาลและผู้พัฒนาให้พึ่งพาตลาดชาวต่างชาติและระดับไฮเอนด์ที่ทำงานได้อย่างเดียว ผลที่ตามมาคือสังคมไทยจะแบ่งขั้วอย่างชัดเจนระหว่างผู้ที่มีบ้านและผู้ที่ไม่มีบ้าน และจะต้องแบกรับความเหลื่อมล้ำทางสังคมที่รุนแรงในอนาคต

นักลงทุนและบริษัทที่เกี่ยวข้องกับตลาดไทยในอนาคตจะต้องบูรณาการการแยก “สองตลาดไทย” นี้ คือตลาดรากหญ้าในประเทศที่ล่มสลายและตลาดชาวต่างชาติและระดับไฮเอนด์ที่คึกคัก เป็นข้อสมมติฐานของกลยุทธ์ทั้งหมด

ลิงก์บทความอ้างอิง