ยุคไฮบริดเวิร์ก กับอสังหาฯไทย ~ Micro-Workspace กำหนดตลาดออฟฟิศใหม่~

ยุคไฮบริดเวิร์ก กับอสังหาฯไทย ~ Micro-Workspace กำหนดตลาดออฟฟิศใหม่~ Nomad
Nomad
Workation

ตลาดออฟฟิศในประเทศไทยกำลังเผชิญการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ “Micro-Workspace” หรือพื้นที่ทำงานขนาดเล็กที่ใกล้ที่อยู่อาศัยของพนักงานกำลังได้รับความสนใจ เกิดจากการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการทำงานหลัง COVID-19 และปัญหาอุปทานล้นตลาดของอสังหาริมทรัพย์ใจกลางกรุงเทพฯ

การเปลี่ยนแปลงที่เริ่มก่อนแพนเดมิก

ก่อนปี 2019 สถานที่ทำงานในไทยมีลักษณะเด่นคือโครงสร้างแบบลำดับชั้นที่เข้มงวด มีการให้ความสำคัญกับอาวุโส การเข้างานที่สำนักงานเป็นข้อกำหนดพื้นฐาน

แต่น้ำท่วมกรุงเทพฯในปี 2011 กลายเป็นจุดเปลี่ยน ผู้คนจำนวนมากไม่สามารถเดินทางไปทำงานได้ ต้องทำงานที่บ้านหรือสถานที่อื่น นี่คือโอกาสแรกที่ความจำเป็นของรูปแบบการทำงานนอกสำนักงานส่วนกลางได้รับการยอมรับ

ในปี 2012 Co-working Space แห่งแรกของกรุงเทพฯ คือ “HUBBA” ได้ถูกก่อตั้งขึ้น ประมาณปี 2013 เริ่มขยายไปยังเมืองภูมิภาค เช่น เชียงใหม่ แต่ผู้ใช้หลักยังเป็น Startup, Freelancer และ Digital Nomad

COVID-19 เปลี่ยนค่านิยม

แพนเดมิกในปี 2020 กลายเป็นการทดลองที่ไม่คาดคิดสำหรับองค์กร ได้พิสูจน์ว่าสามารถดำเนินธุรกิจในสภาพแวดล้อมการทำงานจากระยะไกลได้ การสำรวจแสดงให้เห็นว่าความผูกพันกับองค์กรยังคงอยู่ระหว่างการทำงานจากระยะไกล และผลิตภาพก็เพิ่มขึ้น

ผลกระทบที่ใหญ่กว่าคือการเปลี่ยนแปลงค่านิยมของผู้ปฏิบัติงาน จากการสำรวจของ PwC ไทยในปี 2021 พนักงานไทย โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ ต้องการความยืดหยุ่นและความเป็นอิสระมากขึ้น พวกเขาแสวงหารูปแบบการทำงานที่สอดคล้องกับค่านิยมของตนเอง และไม่กลัวที่จะเปลี่ยนงานหรือทำธุรกิจส่วนตัว

การทำงานแบบยืดหยุ่นเปลี่ยนจากสวัสดิการเป็นเงื่อนไขจำเป็น การสำรวจของ JLL ในปี 2025 แสดงให้เห็นว่า 76% ของบริษัทในกรุงเทพฯ อนุญาตให้ทำงานจากระยะไกล 1-2 วันต่อสัปดาห์

ตั้งแต่ต้นปี 2024 ผู้บริหารบางส่วนเริ่มสั่งให้กลับมาทำงานที่ออฟฟิศ แต่การเคลื่อนไหวนี้เผชิญกับการต่อต้านอย่างแรงจากพนักงาน ในเขตปริมณฑลกรุงเทพฯ การจราจรติดขัดอย่างร้ายแรง สำหรับพนักงานที่อยู่ชานเมือง การเดินทางไป CBD (Central Business District หรือย่านธุรกิจกลางเมือง) ใช้เวลาไปกลับโดยเฉลี่ย 2-3 ชั่วโมง หลังแพนเดมิก เวลาการเดินทางนี้ถูกมองว่าเป็นการสูญเสียเวลาโดยไม่มีประสิทธิภาพ

อุปทานล้นตลาดใน CBD กรุงเทพฯ

ในปัจจุบัน ปี 2025 ตลาดออฟฟิศของกรุงเทพฯมีความไม่สมดุลอย่างร้ายแรง โครงการขนาดใหญ่ที่วางแผนก่อนแพนเดมิกกำลังเข้าสู่ตลาดในช่วงเวลาที่แย่ที่สุดคือขณะที่ความต้องการลดลงเนื่องจากไฮบริดเวิร์ก

ตามการวิเคราะห์ของ JLL คาดว่าจะมีพื้นที่ออฟฟิศประมาณ 1.5 ล้านตารางเมตรเข้าสู่ตลาดกรุงเทพฯภายในปลายปี 2028 สต็อกที่มีอยู่จะเพิ่มเป็นสองเท่า ความต้องการตามไม่ทัน อัตราการว่างของออฟฟิศในกรุงเทพฯถึง 23% ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2024 ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2025 อัตราการเช่าลดลงเหลือ 79.3% ต่ำกว่า 80% เป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 2004 ตลาดเปลี่ยนเป็นอำนาจเอียงไปทางผู้เช่า

สำหรับสถานการณ์นี้ได้มีการวิเคราะห์โดยละเอียดในบทความ ตลาดออฟฟิศไทยเข้าสู่จุดเปลี่ยน ~ อุปทานล้น อัตราการใช้ลด ยุคใหม่เอื้อผู้เช่า

อุปทานล้นตลาดทำให้ตลาดแบ่งเป็นสองขั้ว ความต้องการมุ่งไปที่อาคาร A Grade ที่ทันสมัยพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพและการรับรอง ESG ปรากฏการณ์นี้เรียกว่า “Flight to Quality” ในทางตรงกันข้าม อาคาร B Grade ที่มีอุปกรณ์เก่าสูญเสียความสามารถในการแข่งขัน อัตราการว่างเพิ่มสูงขึ้น

Hub and Spoke เป็นทางออก

ในสถานการณ์นี้ โมเดล “Hub and Spoke” ได้รับความสนใจ หมายถึงรูปแบบที่รักษาหน้าที่สำนักงานใหญ่ไว้ แต่จัดตั้งออฟฟิศขนาดเล็กในชานเมืองหรือเมืองภูมิภาคที่ใกล้ที่อยู่อาศัยของพนักงาน Hub หรือสำนักงานใหญ่เน้นการทำงานร่วมกันและการสร้างวัฒนธรรมองค์กร Spoke หรือ Micro-Workspace ลดเวลาการเดินทางและให้พื้นที่สำหรับงานที่ต้องการสมาธิ

JustCo ขยาย Micro-Workspace ที่ “One City Centre” ในกรุงเทพฯ มีลักษณะเด่นคือ “Hotelification” ที่ให้สิ่งอำนวยความสะดวกสบายคุณภาพสูงเหมือนโรงแรมหรู “Biophilia” ที่นำพืชและแสงธรรมชาติเข้ามา และ “Neighbourhood” จากการออกแบบเสียง

แรงจูงใจของบริษัทที่ใช้โมเดลนี้ชัดเจน สามารถลดต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ได้สูงสุด 30% การให้รูปแบบการทำงานที่ยืดหยุ่นเป็นแหล่งความสามารถในการแข่งขันเพื่อดึงดูดและรักษาบุคลากรที่มีความสามารถ

การกระจายไปยังชานเมืองและต่างจังหวัด

Flexible Office กำลังขยายจาก CBD ไปสู่ชานเมืองและเมืองภูมิภาค

ที่พื้นที่รังสิต จังหวัดปทุมธานี มี Co-working Space แบบผสมคาเฟ่เกิดขึ้นจำนวนมาก ผู้ให้บริการระดับโลกอย่างกลุ่ม IWG ก็เริ่มรองรับความต้องการ Satellite Office ขององค์กร

อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี เป็นศูนย์กลางของระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก มีนิคมอุตสาหกรรมหนาแน่นและผู้ประจำการของบริษัทข้ามชาติจำนวนมาก Regus ให้บริการ Service Office ที่ Harbor Mall และ Brighton Grand

จังหวัดเชียงใหม่เป็นที่รู้จักในฐานะ Hub ของ Digital Nomad Regus และ StarWork ให้บริการสภาพแวดล้อมออฟฟิศระดับ A Grade ในราคาที่จับต้องได้

การเปลี่ยนแปลงตลาดแรงงานและค่านิยม

การแพร่กระจายของไฮบริดเวิร์กส่งผลกระทบต่อตลาดแรงงาน ตามรายงานของ Jobsdb by SEEK ในปี 2025 สัดส่วนพนักงานประจำแบบ Part-time ในบริษัทขนาดใหญ่ของไทยเพิ่มจาก 20% เป็น 42% สัดส่วน Part-time แบบสัญญาจ้างก็เพิ่มจาก 19% เป็น 28% ตลาดแรงงานอยู่ที่จุดเปลี่ยนโครงสร้างที่ให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่นมากกว่าความมั่นคง

ค่านิยมก็เปลี่ยนแปลง จากการสำรวจของ Michael Page พนักงานไทย 40% ตอบว่า “ยินดีปฏิเสธการเลื่อนตำแหน่งเพื่อสุขภาวะที่ดีขึ้น” องค์กรไม่สามารถรักษาบุคลากรได้เพียงแค่จัดหาออฟฟิศ โปรแกรมสนับสนุนสุขภาพจิตของพนักงานและวัฒนธรรมองค์กรที่ยอมรับระบบการทำงานที่ยืดหยุ่นอย่างแท้จริงเป็นสิ่งจำเป็น

มุมมองอนาคต

เศรษฐกิจไทยคาดว่าจะเติบโตต่ำต่อเนื่อง องค์กรให้ความสำคัญกับการควบคุมต้นทุน ปัญหาอุปทานออฟฟิศล้นตลาดในกรุงเทพฯคาดว่าจะดำเนินต่อไปหลังปี 2026

สภาพแวดล้อมนี้จะเร่งการคัดเลือกตลาด Flight to Quality จะดำเนินต่อไป เจ้าของอาคารที่ละเลยการลงทุนด้านความยืดหยุ่น สุขภาพ และเทคโนโลยีอาจตกออกจากการแข่งขันเพื่อดึงดูดผู้เช่า

สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ โมเดลธุรกิจแบบเดิมที่เพียงให้เช่าพื้นที่ไม่สามารถทำงานได้อีกต่อไป ต้องกำหนดออฟฟิศใหม่เป็นจุดหมายปลายทางที่พนักงานอยากไป

สำหรับองค์กร ถึงเวลาที่ต้องปรับโครงสร้างกลยุทธ์ออฟฟิศจากฐานต้นทุนเป็นฐานบุคลากร การใช้ Micro-Workspace อย่างมีกลยุทธ์และการจัดวาง Spoke ในชานเมืองและเมืองภูมิภาคสามารถลดภาระการเดินทางของพนักงาน นี่เป็นกลยุทธ์การรักษาบุคลากรที่ยั่งยืนในยุคปัจจุบัน

การเกิดขึ้นของ Micro-Workspace เป็นสัญญาณของการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างในตลาดไทย BKK IT News มองว่าเทรนด์นี้เกิดจากการชนกันของสองปัจจัย การเปลี่ยนแปลงค่านิยมการทำงานที่เริ่มจากแพนเดมิก และอุปทานล้นตลาดของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ซึ่งดำเนินมาก่อนหน้านั้น เทรนด์นี้จะกำหนดกลยุทธ์องค์กรและวิธีการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของไทยในอีกหลายปีข้างหน้า

บทความอ้างอิง