ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเข้าสู่ช่วงปรับตัวอย่างรุนแรงตั้งแต่ครึ่งปีหลัง 2024 ราคาคอนโดมิเนียมในใจกรุงเทพฯ ดิ่งลงมากกว่า 30% ขณะที่ธุรกิจก่อสร้างเผชิญปัญหาสภาพคล่องและเจ้าหนี้ล้มละลายเป็นทอดๆ หนี้ครัวเรือนระดับ 90% ของ GDP และการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลยังไม่สามารถแก้ปัญหาได้อย่างมีประสิทธิภาพ การถดถอยของตลาดที่ยืดเยื้อส่งผลกระทบไปยังภาคการผลิตและอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่อง เผยให้เห็นจุดอ่อนเชิงโครงสร้างของเศรษฐกิจไทย
เส้นทางการก่อตัวและการล่มสลายของฟองสบู่ตั้งแต่ปี 2019
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มร้อนแรงผิดปกติก่อนการระบาดของโควิด-19 ในปี 2019 การขยายการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาลและแผนการขยายรถไฟฟ้า BTS ทำให้ราคาที่ดินรอบกรุงเทพฯ พุ่งสูงขึ้น นักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะทุนจีนไหลเข้ามาเป็นจำนวนมาก เร่งการพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับหรู
ในช่วงปี 2020-2022 นโยบายอัตราดอกเบี้ยต่ำสุดส่งเสริมการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ แม้แต่ชนชั้นกลางก็หันมาซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน ในระยะนี้การขายต่อในช่วงก่อนก่อสร้าง (Pre-sale) แพร่หลาย สร้างสถานการณ์อุปทานส่วนเกินที่เกินความต้องการใช้จริงอย่างมาก
ปี 2023 ความผิดปกติของตลาดเริ่มปรากฏชัด อัตราห้องว่างของโครงการที่สร้างเสร็จแล้วในใจกรุงเทพฯ เกิน 40% สัญญา Pre-sale ถูกยกเลิกเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว การขึ้นดอกเบี้ยทำให้การตรวจสอบสินเชื่อที่อยู่อาศัยเข้มงวดขึ้น เงินทุนเก็งกำไรไหลเข้าตลาดลดลงอย่างรวดเร็ว
การร่วงของราคาและวิกฤตห่วงโซ่อุตสาหกรรมก่อสร้าง
วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันปรากฏในรูปแบบปัญหาสามด้าน คือ ราคา อุปทาน และการเงิน ราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมใหม่ในใจกรุงเทพฯ ลดลงจาก 200,000 บาทต่อตารางเมตร เหลือ 140,000 บาท ร่วงลง 30% คอนโดมิเนียมมือสองบางแห่งราคาลดลงมากกว่า 40%
อุตสาหกรรมก่อสร้างเผชิญปัญหาสองด้าน คือ ราคาวัสดุก่อสร้างพุ่งสูงขึ้นและความต้องการลดลงอย่างรวดเร็ว ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ เช่น แสนสิริ ปรีชา เอพี หยุดโครงการใหม่ต่อเนื่อง บริษัทก่อสร้างขนาดกลางและเล็กล้มละลายเพิ่มขึ้น ในครึ่งปีแรก 2024 มีบริษัทหยุดดำเนินการถึง 387 แห่ง
อัตราหนี้เสียของสถาบันการเงินเริ่มเลวร้าย อัตราค้างชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยพุ่งจาก 2.1% ในปี 2023 เป็น 4.8% ในเดือนมิถุนายน 2024 ธนาคารท้องถิ่นมีสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เกิน 10% อยู่ในระดับต้องเฝ้าระวัง
การส่งผลกระทบต่อภาคการผลิตและปัญหาการจ้างงาน
ผลกระทบจากวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ขยายไปยังภาคการผลิตทั้งหมด อัตราการผลิตของผู้ผลิตซีเมนต์ เหล็ก และวัสดุก่อสร้างลดลงต่ำกว่า 60% บางบริษัทต้องปิดโรงงาน
สถานการณ์การจ้างงานเลวร้ายอย่างรวดเร็ว จำนวนคนงานก่อสร้างลดลงจาก 1.8 ล้านคนในปี 2023 เหลือ 1.45 ล้านคนในเดือนมิถุนายน 2024 ลดลง 20% รวมภาคการผลิตที่เกี่ยวข้อง คาดว่ามีคนตกงานมากกว่า 600,000 คน แรงงานฝีมือตกงานอย่างรุนแรง แรงงานต่างชาติจากกัมพูชาและเมียนมาเดินทางกลับประเทศเพิ่มขึ้น
หนี้ครัวเรือนระดับ 90% ของ GDP ทำให้การบริโภคทั้งระบบซบเซา ความต้องการบริโภคของชนชั้นกลางที่มีหนี้จากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมาก ส่งผลเสียต่อธุรกิจค้าปลีกและร้านอาหาร เศรษฐกิจทั้งหมดเข้าสู่วงจรลบ
ข้อจำกัดของมาตรการรัฐบาลและการปรับตัวระยะยาว
รัฐบาลไทยเริ่มดำเนินมาตรการฉุกเฉินทางเศรษฐกิจตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2024 แต่ผลที่ได้มีจำกัด โครงการช่วยเหลือดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีงบประมาณ 30,000 ล้านบาท แต่มีผู้สมัครเพียง 10,000 รายเท่านั้น มาตรการแจกเงิน 10,000 บาทไม่สามารถแก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ธนาคารแห่งประเทศไทยลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 1.75% เป็น 1.50% เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม แต่ผลกระทบต่อตลาดมีจำกัด เมื่อพิจารณาระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงและแรงกดดันค่าบาทอ่อนค่า การลดดอกเบี้ยครั้งใหญ่เพิ่มเติมยากที่จะทำได้ นโยบายการเงินและนโยบายการคลังไม่สอดคล้องกัน ทำให้ไม่เห็นทิศทางการฟื้นตัวของตลาด
มาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอยู่ระหว่างการพิจารณา แต่อาจทำให้การเงินขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเลวร้าย BKK IT News คาดการณ์ว่าการปรับสมดุลอุปทานและอุปสงค์ต้องใช้เวลา 3-5 ปี
กลยุทธ์การตอบสนองเชิงกลยุทธ์สำหรับภาคธุรกิจ
บริษัทภาคการผลิตต้องปรับกลยุทธ์โดยคำนึงถึงการถดถอยของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว บริษัทที่เกี่ยวข้องกับวัสดุก่อสร้างควรพิจารณาขยายการส่งออกในภูมิภาค ASEAN และเข้าร่วมโครงการโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาล การกระจายความต้องการสามารถลดความเสี่ยงจากการพึ่งพิงตลาดภายในประเทศ
การเสริมสร้างการจัดการความเสี่ยงทางการเงินมีความสำคัญ การทำธุรกิจกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ต้องเข้มงวดการจัดการสินเชื่อและลดระยะเวลาการเรียกเก็บเงิน หนี้สินจากธุรกิจก่อสร้างสามารถโอนความเสี่ยงผ่านประกันภัยหรือแฟคเตอริง
กลยุทธ์ด้านบุคลากรต้องมุ่งเน้นการหาแรงงานฝีมือ การเข้าร่วมโปรแกรมฝึกอบรมเพื่อรับแรงงานที่เปลี่ยนงานจากภาคก่อสร้างมาสู่ภาคการผลิตจะมีประสิทธิภาพ การใช้ประโยชน์จากโครงการสนับสนุนการจ้างงานของรัฐบาล สามารถมองเป็นโอกาสในการหาบุคลากรที่มีคุณภาพในราคาที่เหมาะสม
การลงทุนในอุปกรณ์ต้องใช้ความระมัดระวัง ควรหลีกเลี่ยงการซื้ออุปกรณ์ใหม่ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ให้ความสำคัญกับการเพิ่มประสิทธิภาพอุปกรณ์เดิมหรือการดัดแปลงสำหรับอุตสาหกรรมอื่น การลงทุนในเทคโนโลยีดิจิทัลเพื่อเพิ่มผลิตภาพและเตรียมความพร้อมสำหรับการแข่งขันเมื่อตลาดฟื้นตัว เป็นกลยุทธ์ที่มีประสิทธิภาพ
วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้มากกว่าการปรับตัวของตลาดธรรมดา อาจเป็นจุดเปลี่ยนโครงสร้างเศรษฐกิจไทย ภาคธุรกิจต้องเตรียมใจกับการแย่ลงของผลการดำเนินงานระยะสั้น ขณะเดียวกันต้องมุ่งเน้นการสร้างฐานการเติบโตระยะกลางถึงยาว
ลิงก์บทความอ้างอิง
- Bangkok Condo Market: Is the Bubble About to Burst in 2025?
- Thai real estate faces turbulence amid rising costs and economic challenges
- Thailand’s Property Crisis Threatens Homes And Jobs – Window International Network (WIN)
- Thailand Household Debt: % of GDP, 2003 – 2025 | CEIC Data
- Thailand Overview: Development news, research, data | World Bank
